Beleggen in Dubai

Net als u word ik overspoeld met wervende reclames over onroerend goed in Dubai (over Spanje overigens ook, maar daar gaat hier niet over).

Ik heb een opsomming gemaakt van feiten en risico's die u inzage geven over wat er allemaal speelt daar in die snikhete streek.

De vastgoedmarkt is minder transparant. Marktinformatie, waardering, en due diligence zijn minder gereguleerd. Makelaars zijn niet altijd betrouwbaar.

Hoewel politiek stabiel vergeleken met buurlanden, is het nog steeds een absolute monarchie met beperkte rechtsbescherming voor buitenlanders.

De dirham is gekoppeld aan de Amerikaanse dollar. Als je in euro’s rekent, schommelt de waarde dus met de koers USD/EUR.

Projecten in Dubai worden vaak verkocht met rooskleurige rendementen, gegarandeerde huurinkomsten en luxe beloftes.

In de praktijk worden deze garanties lang niet altijd waargemaakt, en zijn garanties van ontwikkelaars vaak moeilijk juridisch afdwingbaar.

Er is een voortdurende bouwwoede. Projectontwikkelaars bouwen vaak op speculatie. Veel projecten raken vertraagd of zelfs nooit opgeleverd.

In sommige gebieden (freehold zones) mogen buitenlanders vastgoed kopen, maar daarbuiten niet. In de praktijk bezit je vaak een appartement via een vorm van erfpacht, waarbij je rechten beperkter zijn dan volledige eigendom.

Temperaturen van 45–50°C in de zomer zijn normaal.

• De extreme hitte maakt vastgoed (vooral villa’s en laagbouw) duurder in onderhoud: airco’s draaien continu, wat leidt tot hoge energiekosten en snellere slijtage.

• Buitenruimtes zoals dakterrassen, balkons en tuinen worden in de zomer nauwelijks gebruikt → minder aantrekkelijk voor huurders.

• Hoewel Dubai in de woestijn ligt, zijn er steeds vaker extreme regenval en overstromingen (zoals in april 2024).

• Veel nieuwe wijken zijn slecht voorbereid op waterafvoer.

• Grote kans op materiële schade en dus hogere verzekeringskosten of zelfs onverzekerbaarheid.

Spanning in het Midden-Oosten

• Dubai zelf is politiek stabiel, maar ligt temidden van een conflictgevoelige regio (Iran, Israël, Jemen, Syrië).

• Het blijft kwetsbaar voor raketaanvallen, cyberaanvallen of regionale instabiliteit.

• Ook Amerikaanse of Europese sancties (tegen bijv. handelspartners van Dubai) kunnen indirect vastgoed beïnvloeden.

Gevolg: plotselinge waardedalingen, vluchtreacties van buitenlandse investeerders, tijdelijke kapitaalvlucht.

Afhankelijkheid van internationale expats

• De economie van Dubai draait op expats, toeristen en buitenlandse investeerders.

• Bij geopolitieke spanningen of economische tegenwind vertrekken expats snel → leegstand en huurdalingen.

Gevolg: huurprijzen kunnen sterk fluctueren, zeker in periodes van spanning.

Beperkte rechtszekerheid voor buitenlanders

• In conflict- of crisistijd heb je als buitenlandse eigenaar minder bescherming dan lokale burgers.

• Je belangen kunnen ondergeschikt zijn aan nationale prioriteiten.

Gevolg: in het uiterste geval kan eigendom beperkt of zelfs geconfisqueerd worden (erg zeldzaam, maar juridisch niet uitgesloten).

Conclusie

Nu heeft ieder zijn eigen risico-houding, maar onroerend goed kopen in Dubai kan zeer vervelende gevolgen hebben. Het kan zelfs zo zijn dat uw bezit niet meer valt te kwalificeren als  actief, maar als een passief; dwz het kost bakken met geld of wat voor reden dan ook en je kunt er niet vanaf.
Mijn advies: de plaatjes zijn prachtig, de instap-kosten veelal laag, de beloften zijn groot, het is te mooi om waar te zijn......