Beleggen in Dubai

4 juli 2025

When the music stops in Dubai

(English)

Inleiding

Eind 2019 heb ik onderzoek gedaan naar de risico's omtrent de verhuur van recreatiewoningen in binnen- en buitenland en nu vond ik het tijd om een aanvulling op te stellen over de risico's met onroerend goed in Dubai. Dat gaat zelfs iets verder dan alleen onroerend goed.
 
De sociale media staan overvol met wervende reclames over onroerend goed in Dubai. Er zitten echter veel meer risico’s aan een investering in Dubai dan u mogelijk gewend bent in eigen land. Daarom heeft LawNed een samenvatting gemaakt van items die een rol (kunnen) spelen in uw eigen risico-analyse.

Hieronder staat  een uitgebreide samenvatting van de feiten en risico's die u inzage geven over wat er allemaal speelt in die snikhete streek.


Deel I – Te veel risico’s om rustig van te slapen


1 – Onroerend Goed
De vastgoedmarkt is minder transparant. Marktinformatie, waardering en due diligence zijn minder gereguleerd. Makelaars zijn niet altijd betrouwbaar.

Hoewel politiek stabiel vergeleken met buurlanden, is het nog steeds een absolute monarchie met beperkte rechtsbescherming voor buitenlanders.

De dirham is gekoppeld aan de Amerikaanse dollar. Als je in euro’s rekent, schommelt de waarde dus met de koers USD/EUR.

Projecten in Dubai worden vaak verkocht met rooskleurige rendementen, gegarandeerde huurinkomsten en luxe beloftes. In de praktijk worden deze garanties lang niet altijd waargemaakt en zijn garanties van ontwikkelaars vaak moeilijk juridisch afdwingbaar.

Er is een voortdurende bouwwoede. Projectontwikkelaars bouwen vaak op speculatie. Veel projecten raken vertraagd of zelfs nooit opgeleverd.

In sommige gebieden (freehold zones) mogen buitenlanders vastgoed kopen, maar daarbuiten niet. In de praktijk bezit je vaak een appartement via een vorm van erfpacht, waarbij je rechten beperkter zijn dan volledige eigendom.


2 – Het klimaat

• Temperaturen van 45–50°C in de zomer zijn normaal.

• De extreme hitte maakt vastgoed (vooral villa’s en laagbouw) duurder in onderhoud: airco’s draaien continu, wat leidt tot hoge energiekosten en snellere slijtage.

• Buitenruimtes zoals dakterrassen, balkons en tuinen worden in de zomer nauwelijks gebruikt (minder aantrekkelijk voor huurders).
 
• Hoewel Dubai in de woestijn ligt, zijn er steeds vaker extreme regenval en overstromingen (zoals in april 2024).

• Veel nieuwe wijken zijn slecht voorbereid op waterafvoer.

• Grote kans op materiële schade en dus hogere verzekeringskosten of zelfs onverzekerbaarheid.

3 - Spanning in het Midden-Oosten

• Dubai zelf is politiek stabiel, maar ligt te midden van een conflictgevoelige regio (Iran, Israël, Jemen, Syrië).

• Het blijft kwetsbaar voor raketaanvallen, cyberaanvallen of regionale instabiliteit.

• Ook Amerikaanse of Europese sancties (tegen bijv. handelspartners van Dubai) kunnen indirect vastgoed beïnvloeden.

Gevolg: plotselinge waardedalingen, vluchtreacties van buitenlandse investeerders, tijdelijke kapitaalvlucht.


4 - Afhankelijkheid van internationale expats

• De economie van Dubai draait op expats, toeristen en buitenlandse investeerders.

• Bij geopolitieke spanningen of economische tegenwind vertrekken expats snel (leegstand en huurprijsdalingen).

Gevolg: huurprijzen kunnen sterk fluctueren, zeker in periodes van spanning.


5 - Beperkte rechtszekerheid voor buitenlanders

• In conflict- of crisistijd heb je als buitenlandse eigenaar minder bescherming dan lokale burgers.
• Je belangen kunnen ondergeschikt zijn aan nationale prioriteiten.

Gevolg: in het uiterste geval kan eigendom beperkt of zelfs geconfisqueerd worden (erg zeldzaam, maar juridisch niet uitgesloten).


6 - Het erfrecht
Het erfrecht in Dubai (en de rest van de Verenigde Arabische Emiraten – VAE) is wezenlijk anders dan in Nederland. Het is belangrijk om dit goed te begrijpen als je daar woont of overweegt om onroerend goed aan te kopen.

De volgende items spelen een rol.

1. Het Islamitisch erfrecht (Sharia) is standaard van toepassing. Voor inwoners van de VAE die geen testament hebben opgesteld, geldt automatisch het islamitisch erfrecht. Enkele kenmerken:

  • Vaste erfverdeling volgens de Koran: de nalatenschap wordt verdeeld onder echtgenoot, kinderen, ouders, broers/zussen volgens specifieke percentages.
  • Zonen erven dubbel zoveel als dochters.
  • Een echtgenoot of echtgenote erft slechts een deel, afhankelijk van of er kinderen zijn.

2. Expats kunnen afwijken van Sharia via een testament. Als expat kun je (gedeeltelijk) afwijken van de sharia-regels door een testament op te stellen.

3. Geen automatische overdracht aan echtgenoot of kinderen. Zonder testament wordt er niets automatisch overgedragen aan je partner of kinderen – bankrekeningen kunnen zelfs worden bevroren na overlijden. Dit kan vervelende, langlopende gevolgen hebben voor nabestaanden.


7 - Banken en vermogensbeheerders
De afgelopen jaren heb ik me bezig gehouden met de schending van de zorgplicht van de Mashreq Bank. Een cliënt is in een financiële constructie gestapt die naderhand zeer risicovol bleek te zijn. Afgezien van het feit dat een dergelijk financiële constructie zeer hoogstwaarschijnlijk nergens in Europa nog zo wordt verkocht is de wijze waarop Mashreq haar verantwoordelijkheid afschuift schokkend; het gevoel van rechtenloosheid bedruipt de gedupeerde. 
Van de toezichthouder viel helaas ook niets te verwachten en diverse advocaten zijn al aan deze bank gerelateerd en weigeren dus een zaak tegen Mashreq.
 
Vanuit mijn zeer ruime ervaring op het gebied van het bank- en effectenrecht (1988), adviseer ik om met lokale banken erg behoudend om te gaan. Stort nooit te veel, teken pas na controle door derden en ga al helemaal niet in effectenhandel. Met lokale hypoheken heb ik geen ervaring, maar het bovenstaande maakt dat een dergelijk product van een lokale financiële instelling je zomaar in een onmogelijk positie kan brengen.

 

Deel II – Als de muziek stopt in Dubai

Dubai is beroemd (of berucht) om zijn explosieve groei sinds begin 2000: wolkenkrabbers, kunstmatige eilanden, enorme shopping malls en in hoog tempo ontwikkelde infrastructuur. Maar deze groei is grotendeels gedreven door externe investeringen, speculatie en goedkope arbeidskrachten. De markt toont momenteel het volgende beeld.

  • Vastgoedontwikkeling is een drijvende economische kracht.
  • Veel vastgoed staat leeg, zowel commercieel als residentieel.
  • Koop en huurprijzen zijn sterk volatiel, wat duidt op speculatie.
  • Weinig structurele vraag van eigen bevolking; Dubai heeft immers relatief weinig staatsburgers (Emirati’s) en de expatbevolking is beweeglijk.
  • Geopolitieke en economische gevoeligheid, o.a. voor olieprijzen, toerisme en internationale spanningen.


“When the music stops”
Zolang iedereen blijft bewegen (bouwen, kopen, verkopen, verhuren) lijkt alles prima. Maar zodra er stilstand optreedt, blijken er meer spelers dan stoelen. Wie dan geen huurder of koper heeft, zit met lege handen of erger nog: met torenhoge leningen op lege gebouwen met sombere vooruitzichten:

  1. Leegstand wordt zichtbaar problematisch
    Leegstaande torens en villa’s worden dan geen “voorraad”, maar ballast. Onderhoudskosten blijven, inkomsten drogen op.
  2. Prijzen storten in
    Bij gebrek aan structurele binnenlandse vraag leidt een vertrouwenscrisis tot een plotselinge correctie: vastgoedprijzen kunnen hard dalen. Dit is al eens gebeurd in 2008-2009 en opnieuw rond 2020.
  3. Speculanten trekken zich terug
    Zolang het feest duurt (lees: stijgende prijzen), blijven investeerders instappen. Maar als het sentiment keert, is het ‘ieder voor zich’.
  4. Overheden moeten ingrijpen
    Mogelijk probeert de overheid of het emiraat met kunstgrepen de markt te stabiliseren: belastingmaatregelen, regulering van eigendom door buitenlanders, enzovoorts.
  5. Sociaal-economische instabiliteit
    Een groot deel van de economie draait op tijdelijke arbeidskrachten. Als de vraag naar arbeid daalt, leidt dat tot werkloosheid, vertrek van expats en extra druk op het resterende economische weefsel.
  6. Reputatieschade en investeringsvertraging
    Internationale investeerders kunnen het vertrouwen verliezen in Dubai als betrouwbare markt. Kapitaal zoekt dan elders onderdak.

Conclusie

Nu heeft iedereen natuurlijk zijn eigen risico-houding, maar investeren of beleggen in Dubai kan zeer vervelende gevolgen hebben. Het kan zelfs zo zijn dat uw bezit niet meer valt te kwalificeren als actief, maar als een passief; dwz het kost bakken met geld of wat voor reden dan ook en je kunt er niet vanaf. 
Als buitenstaander loop je daarnaast de kans op een rechteloze positie en oneindig lange procedures die zeer kostbaar kunnen worden.
Als je het mij vraagt lijkt het op een paradijs, maar is het dat niet; gebruik je nuchtere Hollandse verstand en ga er alleen 4 dagen heen als vakantie…..


27 augustus 2026
Waarom wij kritisch naar DAS kijken Onze kritiek op DAS komt niet voort uit één enkel dossier of één verschil van mening over een juridische strategie. Wij hebben DAS inmiddels vanuit verschillende posities meegemaakt: privé, via relaties in onze directe omgeving en vanuit de praktijk van LawNed. In al die rollen hebben wij situaties gezien waarin de behandeling door DAS teleurstelde, waarin zaken te snel werden afgeschreven of waarin de verzekerde uiteindelijk zelf verdere juridische stappen moest organiseren. Dat maakt kritisch. Zeker omdat het bij een rechtsbijstandsverzekering juist gaat om het moment waarop iemand juridische hulp nodig heeft en erop moet kunnen vertrouwen dat zijn zaak zorgvuldig, deskundig en onafhankelijk wordt beoordeeld. De vraag is dan of onze ervaringen op zichzelf staan. Om dat te toetsen hebben wij gekeken naar ALLE* gepubliceerde uitspraken van Kifid waarin DAS zelf als wederpartij optreedt. Daaruit blijkt dat consumenten DAS met enige regelmaat met succes aanspreken. Soms gaat het om een onjuiste afwijzing van dekking, maar er zijn ook uitspraken waarin Kifid concrete tekortkomingen vaststelt in de uitvoering van de rechtsbijstand zelf. De volgende tien uitspraken vinden wij daarvan de meest opvallende voorbeelden. Tien pijnlijke Kifid-uitspraken over DAS Rechtsbijstand Uit de Kifid-uitspraken waarin DAS zelf als wederpartij optreedt, blijkt dat consumenten DAS bepaald niet altijd zonder succes ter verantwoording roepen. Soms gaat het om een discussie over polisdekking, maar er zijn ook uitspraken waarin Kifid fouten constateert in de daadwerkelijke uitvoering van de rechtsbijstand. Dit zijn wat ons betreft tien interessante voorbeelden. 1. Kifid 2017-675 – DAS brengt niet alle stukken bij de rechter in Dit is misschien wel de pijnlijkste uitspraak. DAS had bij de behandeling van een zaak een deel van de stukken niet tijdig aan de wederpartij en de rechter verstrekt. Partijen waren het erover eens dat daarmee een fout was gemaakt. Kifid stelde vast dat DAS tekort was geschoten in de uitvoering van de rechtsbijstand en dat de consument hierdoor een kans op een betere uitkomst was ontnomen. Kifid schatte die kans op 50% en veroordeelde DAS tot betaling van € 2.500 . Waarom opvallend: hier gaat het niet om een verschil van inzicht over polisvoorwaarden, maar om een fout bij het daadwerkelijk voeren van de juridische zaak. 2. Kifid 2025-0886 – schending van de zorgplicht De consument liep bij externe rechtsbijstand tegen het kostenmaximum aan. Volgens Kifid had DAS onvoldoende gewaakt voor de oplopende deurwaarderskosten. Kifid spreekt uitdrukkelijk van schending van de zorgplicht . DAS moest € 6.024,02 betalen, vermeerderd met eventueel nog in rekening gebrachte incassokosten. Daar kwam bij dat DAS tijdens de zitting nog met een nieuw verweer kwam. Kifid vond dat zo laat dat behandeling daarvan in strijd was met de goede procesorde. Ook een beroep op verjaring hield geen stand. Waarom opvallend: DAS verloor niet alleen de inhoudelijke discussie, maar kreeg ook kritiek op de wijze waarop de zaak bij Kifid werd gevoerd. 3. Kifid 2025-0133 – rechtsbijstand ten onrechte geweigerd Twee consumenten werden na de verkoop van hun woning door de koper aangesproken wegens non-conformiteit. DAS weigerde rechtsbijstand omdat de relevante feiten volgens DAS vóór de ingangsdatum van de verzekering lagen. Kifid kwam tot een andere uitleg van de voorwaarden en bepaalde dat DAS voor beide geschillen alsnog dekking moest verlenen . Ook reeds gemaakte en toekomstige juridische kosten moesten binnen de voorwaarden worden vergoed. Waarom opvallend: de consumenten moesten eerst tegen hun eigen rechtsbijstandsverzekeraar procederen om de rechtsbijstand te krijgen waarvoor zij verzekerd waren. 4. Kifid 2025-0594 – DAS beroept zich ten onrechte op verjaring Een consument vroeg rechtsbijstand voor een arbeidsrechtelijk geschil over aanpassingen van zijn werkplek. DAS wees de zaak af omdat de aanspraak volgens haar was verjaard. Kifid verwierp dat beroep op verjaring. DAS moest het geschil alsnog in behandeling nemen zonder zich op verjaring te beroepen . Waarom opvallend: een beroep op verjaring kan voor een verzekerde het definitieve einde van een dossier lijken. Hier bleek die juridische beoordeling van DAS niet juist. 5. Kifid 2024-0587 – opnieuw een onjuist beroep op verjaring Een consument wilde zorgverleners aansprakelijk stellen voor behandelingen in de periode 2015 tot en met 2019. DAS wees het verzoek om rechtsbijstand onder meer af met een beroep op verjaring van de aanspraak op de rechtsbijstandverzekering. Kifid oordeelde dat DAS het rechtshulpverzoek niet op grond van artikel 7:942 BW wegens verjaring mocht afwijzen . De klacht werd gegrond verklaard en de vordering gedeeltelijk toegewezen. Waarom opvallend: dit is niet de enige DAS-uitspraak waarin juist het door DAS gevoerde verjaringsverweer bij Kifid geen stand houdt. 6. Kifid 2017-657 – argument ‘geen redelijke kans van slagen’ komt te laat De consument verlangde vergoeding van advocaatkosten die hij had gemaakt in een bezwaarprocedure. DAS stelde onder meer dat de procedure onvoldoende kans van slagen had. Kifid oordeelde dat de kosten redelijk en noodzakelijk waren en dat het argument van DAS over de proceskansen onder de gegeven omstandigheden te laat was aangevoerd . De vordering werd gedeeltelijk toegewezen. Waarom opvallend: een verzekeraar kan niet achteraf zonder meer een nieuw kansargument gebruiken om vergoeding van al gemaakte juridische kosten te weigeren. 7. Kifid 2021-0884 – DAS moet de geschillenregeling toepassen Een consument had meerdere juridische dossiers bij DAS en verschilde met DAS van mening over onder meer de haalbaarheid van procedures. Kifid onderzocht de dossiers afzonderlijk en oordeelde dat in één daarvan de geschillenregeling moest worden toegepast . Daarmee kreeg de consument recht op een onafhankelijke beoordeling van het verschil van inzicht. Waarom opvallend: juist wanneer DAS vindt dat verder procederen niet haalbaar is, hoeft het oordeel van de eigen behandelaar van DAS niet altijd het laatste woord te zijn. 8. Kifid 2026-0792 – rechtsbijstand geweigerd op basis van een verkeerd feit Een consument had een conflict over een defecte versnellingsbak. DAS had rechtsbijstand geweigerd omdat zij ervan uitging dat de consument zijn auto tweedehands had gekocht. Dat bleek niet juist. Kifid stelt letterlijk vast dat DAS de consument rechtsbijstand had moeten verlenen , dat de afwijzing op een onjuiste grond was gebaseerd en dat DAS daarmee was tekortgeschoten. DAS bood excuses aan en stelde voor het door de consument betaalde deel van de herstelkosten van € 1.461,85 te vergoeden. De verdergaande vorderingen van de consument werden overigens afgewezen. Waarom opvallend: hier ging de oorspronkelijke afwijzing niet mis door een ingewikkelde juridische interpretatie, maar door een onjuiste feitelijke aanname. 9. Kifid 2024-0835 – drie klachten over de dossierbehandeling gegrond Deze zaak betrof rechtsbijstand in verschillende medische kwesties. De consument kreeg uiteindelijk geen schadevergoeding. Maar Kifid verklaarde wel drie onderdelen van de klacht tegen DAS gegrond : medische informatie was per gewone e-mail verzonden; een analyse van de consument was niet aan de externe medisch adviseur verstrekt; DAS had te traag gereageerd in de interne klachtprocedure. De schadevorderingen werden afgewezen omdat niet was aangetoond dat deze tekortkomingen tot de gevorderde schade hadden geleid. Waarom opvallend: een afgewezen geldvordering betekent dus bepaald niet automatisch dat Kifid tevreden was over de wijze waarop DAS het dossier heeft behandeld. 10. Kifid 2017-381 – DAS ziet hobby ten onrechte als niet gedekt Een consument had jarenlang hobbymatig paarden gefokt en verkocht en vroeg DAS om rechtsbijstand bij een geschil. DAS verleende geen dekking. Kifid stelde vast dat sprake was van een hobbymatige activiteit en dat de inkomsten beneden de in de voorwaarden relevante grens bleven. DAS moest daarom alsnog dekking verlenen. Waarom opvallend: ook bij de fundamentele vraag of een geschil überhaupt onder de verzekering valt, bleek de aanvankelijke beoordeling van DAS niet altijd juist. DAS doet niets; andere verzekeraar knapt het op. Schrijnend is de zaak van een jong volwassene met meervoudige beperkingen die plots in de steek werd gelaten door zijn begeleiders. DAS reageerde naar de moeder dat ze eerst direct de eigen bijdrage moest overmaken en uiteindelijk gebeurde er niets. Een andere rechtsbijstandsverzekeraar heeft de zaak toen gevoerd en gewonnen bij de kantonrechter. Wat valt op? Deze uitspraken laten een breder beeld zien dan alleen consumenten die het niet eens zijn met een afwijzing. Kifid constateert in verschillende zaken onder meer: ten onrechte geweigerde dekking; onjuiste beroepen op verjaring; een schending van de zorgplicht; een onjuiste feitelijke grondslag voor een afwijzing; een dossier waarin niet alle stukken aan rechter en wederpartij waren verstrekt; tekortkomingen in de communicatie en dossierbehandeling; en een situatie waarin DAS ten onrechte niet zonder meer het laatste woord kreeg over de haalbaarheid van verdere juridische actie. Dat maakt vooral één conclusie relevant voor verzekerden: Een afwijzing of negatief haalbaarheidsoordeel van DAS is het standpunt van de rechtsbijstandsverzekeraar. Het is niet hetzelfde als een rechterlijk oordeel (of Kifid Geschillencommissie) dat de verzekerde geen zaak heeft. Advies van LawNed: neem geen rechtsbijstandverzekering bij DAS! Dat is niet op bovenstaande bevindingen gestoeld maar op een zaak die sinds begin 2021 liep en wij van dicht bij zagen hoe de service aan de consument verliep. Schrijnend is de zaak van een jong volwassene met meervoudige beperkingen die plots in de steek werd gelaten door de begeleiders. DAS reageerde naar de moeder dat ze eerst direct de eigen bijdrage moest overmaken en uiteindelijk gebeurde er niets. Een andere rechtsbijstandverzekeraar heeft de zaak toen gevoerd en gewonnen bij de kantonrechter. *met hulp van ai.
24 augustus 2026
Banken het vaakst in de fout!